Deniz Çağlar Fırat yazdı...

Son dönem TÜİK verileri dikkat çekici bir tablo ortaya koyuyor: Eskişehir’de yapı ruhsatı verilen bina sayısı bir yılda yüzde 23 arttı. 2024’ün ikinci çeyreğinde 540 bina için ruhsat alınmışken, 2025’in aynı döneminde bu sayı 666’ya çıkmış. Toplam inşaat alanı da yüzde 20 büyümüş. Kısacası, kâğıt üzerinde inşaat sektörü yeniden canlanıyor gibi görünüyor.

Ama sokakta, emlak sitelerinde, ilan panolarında durum pek öyle değil. Ruhsatlar artarken, konut fiyatları düşmüyor. Hatta kimi bölgelerde yükseliş sürüyor.

Peki, bu nasıl mümkün oluyor? Yıllara dayalı saha tecrübeme dayanarak hadi gelin dilim döndüğünce bunun nedenlerini anlatmaya çalışayım:

1. Kâğıt Üstünde Arz Var, Sahada Yok

Birçok müteahhit, projeye başlamadan önce ruhsat alıyor. Ancak finansman zorlukları nedeniyle kazma vuramıyor. Banka kredisi bulmak zor, faiz oranları yüksek, maliyetler uçmuş durumda. Yani o ruhsatlar çoğu zaman “niyet beyanı” olarak kalıyor. Bu yüzden piyasada gerçek anlamda konut arzı artmıyor.

2. Maliyetler El Yakıyor

Bir inşaatta maliyetin dörtte biri arsa, dörtte biri de işçilik ve malzeme giderlerinden oluşur. Şu anda bu iki kalem de ateş pahası. Çimento, demir, enerji, nakliye, işçilik... Son iki yılda hepsinde yüzde 70’in üzerinde artış var. Yani müteahhit, daireyi ucuza satarsa zarar ediyor. “Yeni daire fiyatı düşsün” demek bu şartlarda neredeyse hayal.

3. Kredi Faizleri Engel

Konut kredisi faizleri yüzde 3’lere dayandı. Bu durum, hem ev almak isteyen vatandaşı hem de proje finansmanı arayan müteahhidi sıkıştırıyor. Satışlar yavaşlıyor ama fiyat düşmüyor. Çünkü inşaatçının maliyeti düşmüyor, tüketici de “şimdi almasam seneye hiç alamam” korkusuyla alıyor, bu da fiyat direncini koruyor.

4. Arsa Altın Gibi Değerli

Eskişehir’de özellikle merkez ilçelerde arsa bulmak neredeyse imkânsız hale geldi. Planlı bölgelerde yeni parsel üretilemiyor. Arsa fiyatları konutun toplam bedelinin yüzde 40’ına kadar çıkmış durumda. Arsa pahalı olunca, binanın da ucuza mal olması mümkün olmuyor.

5. Ev Yatırım Aracı Olarak Görülüyor

Türkiye genelinde olduğu gibi Eskişehir’de de konut, hâlâ “en güvenli yatırım” olarak görülüyor. Faizler, döviz, borsa dalgalı… Vatandaş “eninde sonunda kazandırır” diyerek gayrimenkule yöneliyor. Bu da piyasada fiyatların aşağı yönlü hareketini neredeyse imkânsız kılıyor.

Özetle, yapı ruhsatı sayısındaki artış umut verici olsa da, bu durum kısa vadede fiyat düşüşü anlamına gelmiyor. Eskişehir’de inşaat sektörü “canlanıyor gibi” ama henüz tam gaz gitmiyor. Gerçek canlanma, ruhsatın kazmaya, kazmanın temele, temelin de oturulan eve dönüştüğü gün başlayacak. O güne kadar da hem müteahhit hem alıcı aynı soruyu sormaya devam edecek:

“Bu kadar çok ruhsat varken neden hâlâ bu kadar pahalı?”