Emir Mousavi yazdı...

Türkiye’de ev sahibi olmak artık orta sınıfın değil, üst gelir grubunun başarabileceği bir meseleye dönüştü. Fiyatlar uçtu, kiralar asgari ücretle yarışıyor. İşte tam da bu ortamda hükümet, yeni bir modelle sahneye çıktı: Gayrimenkul Sertifikası.

Sistem, kulağa mantıklı geliyor:

Evlerin hisselere bölünerek satılması…

Yani 6 milyonluk bir daireyi alamıyorsan, “Altı bin liralık payını al, ileride biriktir birleştirirsin” deniyor.

Ya da: “Borsa’da al-sat yap, kazancını al.”

Bu modeli destekleyenler “herkesin erişebileceği bir yatırım aracı” olarak anlatıyor.

Peki ya gerçekten öyle mi?

Emlak Sertifikası Nasıl Çalışıyor?

İstanbul Başakşehir’deki Damla Kent Projesi bu modelin ilk örneği.

Emlak Konut – TOKİ ortaklığıyla geliştirilen bu projede konutlar sertifikalara bölündü.

Her biri 7,59 TL’den halka arz edilecek bu sertifikaları isteyen Borsa’dan alabilecek.

Yeterli sayıya ulaşan, projedeki bir konutu “asli edim” hakkıyla satın alabilecek.

Ama yeterli sayıya ulaşamazsanız? Sertifikalarınız projeye kalır ve o daireler satılmazsa size “tali edim” yoluyla bir ödeme yapılır.

Kulağa cazip geliyor olabilir ama sorunlar tam da burada başlıyor.

1. Ev Değil Umut Satılıyor

Gayrimenkul sertifikası alırsanız hemen ev sahibi olmuyorsunuz.

Ne kadar para yatırırsanız yatırın, eğer bir daireyi alacak kadar biriktiremezseniz, o ev size verilmiyor.

Yani sistem şunu söylüyor:

“Şimdilik küçük küçük birikim yap, belki bir gün ev sahibi olursun.”

Ama o “bir gün” geldiğinde, işler değişmiş olabilir.

Ev fiyatı artar, sizin sertifikalar yetmez.

Yani elinizde bir sürü kağıt olur ama hala kirada oturursunuz.

Hayal kurduran ama sonu belirsiz bir yol.

2. Borsa’da Al-Sat: Küçük Yatırımcı İçin Riskli Oyun

Sertifikaları isterseniz ev biriktirmek için alırsınız, isterseniz borsada alıp satarsınız.

Ama borsa dediğimiz yer öyle herkesin kolayca kazandığı bir alan değil.

Düşünsenize:

500 liralık sertifika aldınız, ama fiyatı düştü.

Zarar ettiniz.

Ya da satmak istediniz, kimse almak istemedi.

Ne yapacaksınız?

Bu sistemde kazanmak için iyi bir zamanlama, güçlü bir piyasa bilgisi ve biraz da şans lazım.

Ama çoğu insan bu deneyime sahip değil.

Yani küçük yatırımcı için riskli bir oyun.

3. Eskişehir’de Bu Model Olsaydı Ne Olurdu?

Eskişehir’de, örneğin Tepebaşı’nda bir 1+1 daire 2.500.000 TL.

Bu daireyi sertifikaya bölsek, vatandaş 1000 TL’lik bir yatırım yapsa…

Ev sahibi olması için 2.499.000 TL’lik daha sertifika alması gerekir.

Yani bu sistem, dar gelirliye çözüm sunmak bir yana, fiyatları da yukarı çekebilir. Çünkü projelere giren tüm o pazarlama, komisyon, garanti bedeli de fiyata yansır.

4. Devlet Garantisi Var Ama…

Evet, proje TOKİ ve Emlak Konut güvencesinde.

Ama bu güvence, sadece sistemin tamamlanmasına yönelik.

Yatırımcının kazanç garantisi yok.

Daire satılmazsa, devreye giren “%80 ekspertiz” ödeme modeli, piyasa değerinin altına düşebilir.

Yani yine küçük yatırımcı zararda kalabilir.

Sonuç: Parçalara Bölünmüş Ev Hayali

Gayrimenkul sertifikası, gerçek bir konut üretimi değil, bir finansman aracı.

Projeye baştan kaynak bulunuyor, inşaat firmaları rahatlıyor.

Vatandaş ise elinde ev değil, sertifika biriktiriyor.

Hikayenin sonunda ne geleceği meçhul bir yolculuk, Bu modeli savunanlar gerçekten çözüm üretmek istiyorsa; sistemin ne vaat ettiğini, ne vaat etmediğini dürüstçe anlatmalı.

Bu sistemin dar gelirli vatandaşa çözüm olması için:

- Gerçek sosyal konut üretimi

- Doğrudan kira desteği

- Yerel ölçekte planlı dönüşüm projeleri gereklidir.

Yoksa bize düşen, sadece bir dairenin banyosundaki musluk olur; evin kendisi hep uzak kalır.”