Türkiye genelinde konut piyasasındaki hareketlilik Kasım ayı verileriyle birlikte somut bir tabloya dönüştü. Emlak endeksleri ve enflasyon oranları ışığında yapılan analizler, kira fiyatlarındaki yukarı yönlü ivmenin sürdüğünü gösteriyor. Özellikle bazı illerdeki değişim oranları, bölgesel dinamiklerin kira piyasasını nasıl etkilediğini gözler önüne seriyor. Büyükşehirlerdeki yüksek fiyatlar kanıksanırken, Anadolu'nun farklı noktalarındaki keskin artışlar dikkat çekiyor. Kasım 2025 kira endeksine göre Türkiye genelinde konut kiraları yıllık yüzde 27,82 oranında arttı. Ortaya çıkan bu genel ortalamanın çok üzerinde seyreden iller ise şaşkınlık yarattı. Uzmanlar, piyasadaki dalgalanmanın arz-talep dengesizliği ve bölgesel göç hareketlerinden kaynaklandığını belirtiyor.
Boş Evlerdeki Artış ve Mevcut Kiracıların Durumu
Yayınlanan rapordaki veriler, yeni kiralık daire arayanlar ile sözleşmesi devam edenler için farklı senaryolar ortaya koyuyor. Piyasada oluşan 23 bin 805 TL seviyesindeki ortalama kira bedeli, yeni tutulacak "boş kiralık evler" için geçerli bir referans noktası oluşturuyor. Öte yandan sözleşmesi yenilenecek olan mevcut kiracılar için yasal sınır da netleşti. Kasım ayı enflasyon verisine göre yapılan değerlendirmeler dikkate alındığında, mevcut kiracılar için uygulanacak azami kira zam oranı ise %35,91 olarak hesaplandı. Bu oran, ev sahiplerinin talep edebileceği yasal üst sınırı belirliyor. Ancak piyasadaki fiili artışların bazı bölgelerde bu oranın çok üzerinde gerçekleştiği görülüyor. Özellikle yeni kiraya verilen dairelerde mülk sahipleri, enflasyonist ortamda gelir kaybı yaşamamak adına fiyatları yukarı çekiyor.
Zirvedeki İller ve Şaşırtıcı Rakamlar
Listenin tepesinde yer alan şehirler, kira artış hızında metropolleri geride bıraktı. Doğu Anadolu Bölgesi'nden Bingöl, yüzde 68,14'lük rekor artışla listenin birinci sırasına yerleşti. Şehirde ortalama kira bedeli 15.894 TL seviyesine ulaştı. İkinci sırada ise yüzde 62,08 artışla Muş yer alıyor; ancak buradaki ortalama kira 11.410 TL ile görece daha makul seviyelerde seyrediyor. Üçüncü basamakta İç Anadolu'dan Karaman bulunuyor. Yüzde 52,94 artış gösteren ilde kiralar ortalama 16.188 TL bandında. Aksaray yüzde 49,28 ile dördüncü, Mardin ise yüzde 45,61 ile beşinci sırada yer alıyor. Iğdır, Çorum, Antalya, İstanbul ve Muğla ise ilk 10 içerisindeki diğer iller olarak sıralanıyor. Artvin, Batman, Ankara, Sivas ve Afyonkarahisar da yüksek artış oranlarıyla listede kendilerine yer bulan diğer şehirler oldu.
Bölgesel Değerlendirme ve Düzeltme Hareketi
Hazırlanan listede coğrafi dağılımın çeşitliliği göze çarpıyor. Son 12 aylık süreçte kiraların en çok arttığı iller arasında Bingöl, Muş, Mardin, Iğdır, Batman gibi doğu ve güneydoğu illerinin de yer aldığını görülüyor. Ancak yüksek oransal artışlara rağmen, rakamsal bazda hala Türkiye ortalamasının altında kalan şehirler bulunuyor. Sektör temsilcileri, bu illerde boş konutlar için kiraların önceki yıla göre düşük kaldığına dikkat çekerek, fiyatlarda bu yıl bir düzeltme yaşandığına dikkat çekiyor. Yani geçmişte düşük kalan kiralar, piyasa şartlarına uyum sağlamak adına hızlı bir yükseliş trendine girmiş durumda. Orta Anadolu illerinde de benzer bir durum söz konusu. Sanayileşme ve nüfus yönünden daha zayıf olan Karaman, Aksaray, Çorum, Sivas ve Afyonkarahisar gibi illerdeki artış da sektör temsilcileri tarafından bir ?düzeltme? olarak yorumlanıyor. Aksaray, %49,28'lik artışa rağmen ortalama 12 bin 323 TL ile en düşük kiraların gözlemlendiği iller arasında öne çıkıyor.
Büyükşehirlerdeki Yüksek Kira Gerçeği
Anadolu'daki oransal artışlar dikkat çekse de büyükşehirlerdeki kira bedelleri bütçeleri zorlamaya devam ediyor. Listede mega kent İstanbul'un yanı sıra Ankara, Muğla, Antalya gibi büyükşehir belediyesi statüsündeki şehirler de yer alıyor. İstanbul'da ortalama kira 33.501 TL ile zirvedeki yerini korurken, Muğla 29.496 TL ve Ankara 27.788 TL ile onu takip ediyor. Turizm kenti Antalya'da ise ortalama kira 25.001 TL seviyelerinde. Nüfusun büyük çoğunluğunun yaşadığı bu şehirlerde ise kiraların, Türkiye ortalamasının üzerinde gerçekleşmeği görülüyor. Metropollerdeki konut sorunu ve yüksek yaşam maliyeti, kira fiyatlarını yukarıda tutan en önemli etkenler arasında yer alıyor.
