Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne (TBMM) Ekim ayında sunulması planlanan 11. Yargı Paketi, taşınmaz paylaşımı alanında yeni bir dönemin başlangıcı olacak. Özellikle “ortaklığın giderilmesi” olarak bilinen hisseli tapu davalarında kritik düzenlemeler gündemde. Bu paket, hisse sahiplerinin satış süreçlerine doğrudan etki edecek maddeler içeriyor. Gayrimenkul paylaşımına ilişkin kuralların yeniden yazılması bekleniyor. Düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle birlikte çok sayıda kişi uygulamanın sonuçlarını yakından takip edecek.
Hisseli Tapuda Öncelikli Satış Hakkı
Yeni düzenlemeye göre, bir taşınmazda hisse sahibi olan kişi payını satmak istediğinde öncelikle diğer hissedarlara teklif götürmek zorunda olacak. Bu, satışın rayiç bedel üzerinden önce mevcut ortaklar arasında yapılacağı anlamına geliyor. Önceden anlaşmazlık yaşandığında taşınmaz genellikle açık artırma yoluyla satılıyor ve dışarıdan alıcılar devreye giriyordu. Artık ilk aşamada hissedarlar birbirlerine alım hakkı tanıyacak. Eğer bu hak kullanılmazsa satış ihaleye çıkabilecek ya da üçüncü kişilere yapılabilecek.
Açık Artırma Yönteminde Değişim
Mevcut uygulamada, ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmazın satışı çoğunlukla açık artırma yoluyla gerçekleşiyordu. Böylece dışarıdan katılım mümkün hale geliyor ve hisse sahipleri paylarını doğrudan koruyamıyordu. Yeni paket ile birlikte açık artırmaya başvurmadan önce hissedarların kendi aralarında çözüm bulmaları gerekecek. Bu durumun davaların seyrini değiştirmesi bekleniyor. Özellikle miras yoluyla edinilen hisselerde satış süreci yeni kurallar çerçevesinde farklı bir boyut kazanacak.
Maddi Gücü Sınırlı Hissedarlar İçin Endişe
Düzenlemenin olumlu yönlerinin yanı sıra eleştiriler de gündeme geldi. Uzmanlar, varlıklı hissedarların yeni uygulama ile daha avantajlı konuma gelebileceğini belirtiyor. Maddi imkanı kısıtlı olan mirasçıların, rayiç bedel üzerinden satışa zorlanabileceği ifade ediliyor. Bu durumun özellikle ekonomik açıdan zayıf hissedarlar üzerinde baskı yaratabileceği dile getiriliyor. Yeni kuralların bazı mirasçılar için pay kaybına yol açabileceği yönünde endişeler bulunuyor.
Uzmanların Görüşleri ve Meclis Süreci
Gayrimenkul hukuku uzmanları, düzenlemenin hisse sahipleri arasındaki dengeyi yeniden şekillendireceğini vurguluyor. Bazı hukukçular, rayiç bedelin taraflar arasında adil bir çözüm sağlayabileceğini düşünüyor. Ancak diğer uzmanlara göre, güçlü hissedarların süreci kendi lehine kullanma ihtimali göz ardı edilmemeli. Adalet Bakanlığı, düzenlemenin amaçlarının kamu düzeni ve hisse sahipleri arasındaki ihtilafların daha hızlı çözülmesi olduğunu açıklıyor. TBMM’de görüşülecek paket, uygulamaya geçtikten sonra taşınmaz davalarının işleyişini köklü biçimde değiştirecek.
Hisseli tapu sahiplerinin bundan sonraki satış süreçlerinde karşılaşacağı sonuçlar, düzenlemenin Meclis gündemine alınmasıyla daha netleşecek. Ortaklığın giderilmesi davalarının hangi yönde değişeceği önümüzdeki günlerde belli olacak. Bu nedenle hisse sahipleri yeni kuralları yakından takip etmeye başladı. Gayrimenkul sektöründe de düzenlemenin yansımaları merak konusu oldu. Uygulamanın hem ekonomik hem de sosyal alanda geniş etkiler doğurması bekleniyor.
