Türkiye genelinde gayrimenkul sektörü hareketli bir dönemi geride bırakırken 0-4 yaş arası ve daire nitelikli konutlar baz alındığında ortalama satış fiyatı %30,74 oranında yükseliş gösterdi. Kaydedilen söz konusu artış oranı, yıllık bazda %30,89 olan TÜFE rakamının çok az da olsa altında kalarak reel anlamda sınırlı bir düşüşe işaret etti. Ülke genelindeki tablonun aksine büyükşehir statüsündeki iller dikkate alındığında Aralık 2025 itibarıyla tam 24 şehirde konut fiyat artışları yıllık enflasyonu geçmeyi başardı. Anadolu’nun çeşitli noktalarındaki bahsi geçen illerin 4 tanesinde ise yıllık artış oranı %40’ın üzerine çıkarak yatırımcısını sevindirdi. Geçen yılın verilerine göre 0-4 yaş bandında Türkiye’de ortalama konut metrekare satış fiyatı 4 milyon 507 bin TL olarak gerçekleşti.
Zirvedeki İller ve Yüksek Getiri Oranları
Büyükşehir belediyeleri arasında yapılan incelemelerde Muğla, Ankara, Denizli ve Diyarbakır’da artışlar %40 barajının da üzerinde gerçekleşti. Anadolu’nun farklı bölgelerinde öne çıkan sözü edilen iller, konut yatırımcısına reel olarak en yüksek getiriyi sundu. Listenin zirvesindeki Muğla’da metrekare fiyatı 56.624 TL olurken yıllık artış %46,60 oldu. Başkent Ankara 44.156 TL metrekare değeri ve %46,43 artışla ikinci sırada yer aldı. Denizli’de fiyatlar 40.463 TL seviyesine ulaşırken artış oranı %42,33 olarak kaydedildi. Diyarbakır ise 38.771 TL metrekare fiyatı ve %40,11 oranındaki yükselişle barajı aşan dördüncü şehir oldu. Mega kent İstanbul’da ise ortalama fiyat artışı %37’yi geçti ve metrekare fiyatı 66.100 TL seviyesinde ölçüldü.
Enflasyonu Yenen Diğer Merkezler
Endeksa verilerine göre Aralık 2025 itibarıyla enflasyonu yenen diğer şehirlerdeki rakamlar da dikkat çekici seviyelerde seyrediyor. Karadeniz bölgesinde Trabzon %39,31 artışla 36.186 TL, Samsun ise %37,92 artışla 39.403 TL değerine ulaştı. İç Anadolu’nun önemli merkezlerinden Kayseri %39,14 artış gösterirken Erzurum’da yükseliş %38,65 oldu. Ege bölgesinde Manisa %38,10 artışla öne çıkarken Akdeniz’de Antalya %36,80 ve Adana %36,47 oranlarını yakaladı. Marmara bölgesinde Kocaeli %35,58, Tekirdağ %35,29 artışla yatırımcısına kazandırdı. Doğu ve Güneydoğu illerinden Van, Mardin, Şanlıurfa ve Gaziantep de %31 ile %35 arasındaki artışlarla enflasyonun üzerinde performans sergiledi. Ayrıca Eskişehir, İzmir, Konya, Balıkesir, Bursa ve Ordu illeri de yıllık bazda %31 bandının üzerinde kalarak listeye girdi.
Maliyet Artışları ve Nakit Gücü
Konut sektöründe zaman zaman “fiyatlar yüksek mi” soruları gündeme gelirken konuyla ilgili değerlendirmelerde bulunan sektör temsilcileri mevcut durumu maliyetlere bağlıyor. Uzmanlar, “Son yıllarda maliyetlerde önemli artışlar yaşandı. Dolayısıyla fiyatlar yükseldi” şeklinde görüş bildiriyor. Maliyet kaynaklı yükselişlerin yanı sıra satış yöntemlerinde de köklü bir değişim göze çarpıyor. Temsilciler, “Bununla birlikte kredili satışlar tarihî düşük seviyelerde” diyerek finansman tarafındaki daralmaya işaret ediyor. Piyasada nakit gücünün hakimiyeti artarken her 100 satıştan 85’i peşin alımlarla gerçekliyor.
Amortisman Süreleri ve Risk Algısı
Piyasadaki risk algısına dair açıklamalar yapan uzmanlar, “Kredili satışlar düşük olduğu için burada da risk söz konusu değil” diyerek endişeleri yanıtlıyor. Kira getirilerindeki değişim de yatırımın geri dönüş süresini önemli ölçüde kısalttı. Temsilciler, “Türkiye’de kiralar da yükseldi ve konutta amortisman süreleri 15 yıl olan tarihi ortalamaların altına geriledi, bugün 13,5 yıl seviyelerine kadar düşüş yaşandı” ifadelerini kullanıyor. Geri dönüş sürelerindeki iyileşmenin piyasa dinamiklerini desteklediği vurgulanıyor. Sözü edilen faktörlerin, “konut fiyatlarında bir balon riski olamadığını” gösterdiği de ifade ediliyor.
