Türkiye Gazetesi'nin haberine göre, yüksek bedelli konut satışlarında yapılacak küçük bir hata dahi alıcının önemli miktarda para kaybetmesine neden olabiliyor. Tapu devri öncesinde ödeme yapılması ve satışın daha sonra gerçekleşmemesi durumunda alıcının parasını geri alması uzun süren hukuki süreçleri beraberinde getirebiliyor.
İPOTEKLİ KONUT SATILABİLİR Mİ?
Bir evin üzerinde ipotek bulunması, taşınmazın satışına doğrudan engel oluşturmuyor. İpotek bulunan konut başka bir kişiye devredilebiliyor. Ancak mevcut borcun hangi yöntemle kapatılacağı ve ipoteğin hangi aşamada kaldırılacağı satışın en kritik noktaları arasında yer alıyor.
Gayrimenkul Hukukçusu Murat Tezcan, özellikle satıcının ipoteğin kaldırılması için gerekli paranın önceden ödenmesini istemesi halinde alıcıların dikkatli davranması gerektiğini belirtiyor. "Önce ipoteği kapatalım, ardından tapuyu devredelim" şeklindeki tekliflerde alıcının ciddi bir risk üstlenebileceği ifade ediliyor.
Bu yöntemde alıcı, tapuyu henüz üzerine almadan yüksek miktarda para ödemiş oluyor. Satışın daha sonra gerçekleşmemesi halinde ise ödenen paranın geri alınması sorun oluşturabiliyor.
TAPUDAN ÖNCE PARA ÖDEMEK NEDEN TEHLİKELİ?
İpotekli taşınmazlarda yalnızca satıcının verdiği bilgiye dayanarak ödeme yapılması riskli olabiliyor. Satıcının satıştan vazgeçmesi, taşınmazın üzerine yeni bir haciz konulması veya başka bir hukuki sorun ortaya çıkması halinde alıcı hem evi alamama hem de parasını geri almak için mücadele etmek zorunda kalabiliyor.
Özellikle yüksek miktardaki ödemelerin tapu devrinden önce yapılması, satışın tamamlanmaması halinde alıcının hukuki yollara başvurmasına neden olabiliyor. Bu nedenle ödeme ve tapu işlemlerinin birbirinden bağımsız yürütülmemesi önem taşıyor.
SADECE KREDİ BORCUNU KAPATMAK YETERLİ OLMAYABİLİR
İpotekli ev satın alırken bankadaki borcun tamamının doğru şekilde tespit edilmesi gerekiyor. Çünkü bazı ipotekler yalnızca konut kredisine ilişkin olmayabiliyor. Limit ipoteği şeklinde oluşturulan ipoteklerde, taşınmaz sahibinin aynı bankadaki farklı borçları da güvence kapsamında bulunabiliyor.
Bu nedenle satıcının yalnızca konut kredisine ilişkin borcunu söylemesi yeterli olmayabilir. Satıcının aynı bankada farklı kredi veya başka finansal yükümlülükleri bulunması halinde ipoteğin kaldırılması için gereken tutar değişebiliyor.
Alıcıların bu nedenle bankadan güncel borç ve ipotek bilgilerini doğrudan öğrenmesi gerekiyor.
İPOTEK BORCU SATIYICIYA DEĞİL BANKAYA ÖDENMELİ
Uzmanların dikkat çektiği önemli noktalardan biri de ipoteğin kaldırılması için gereken tutarın doğrudan bankaya yatırılması. Alıcının bu parayı satıcıya ya da emlakçıya teslim etmesi yerine, bankadan gerekli tutarı öğrenerek ödemeyi ilgili kuruma gerçekleştirmesi öneriliyor.
Böylece ödemenin gerçekten ipotek borcunun kapatılması amacıyla kullanılması güvence altına alınabiliyor. Satıcıya verilen paranın daha sonra farklı bir amaçla kullanılması veya satışın gerçekleşmemesi gibi ihtimallerin oluşturduğu risk de azaltılabiliyor.
İpotek kaldırma işlemi ile tapu devrinin mümkün olduğunca aynı gün ve birbirine bağlı şekilde gerçekleştirilmesi de öneriliyor.
GÜVENLİ ÖDEME SİSTEMİ RİSKİ AZALTIYOR
Konut satışlarında alıcı ve satıcı arasındaki ödeme güvenliğini artırmak amacıyla Güvenli Ödeme Sistemi de kullanılabiliyor. Sistem sayesinde satış bedelinin doğrudan satıcının hesabına aktarılması yerine, tapu işlemi tamamlanana kadar belirli şartlarla bloke edilmesi sağlanabiliyor.
Tapu devrinin gerçekleşmesinin ardından satış bedelinin satıcıya aktarılması, alıcının parasını gönderdiği halde taşınmazı alamama riskini azaltıyor.
Özellikle üzerinde ipotek bulunan taşınmazlarda ödeme sürecinin güvenli bir sistem üzerinden yürütülmesi, tarafların karşılaşabileceği mali ve hukuki sorunların önüne geçilmesine yardımcı olabiliyor.
"BORCU BEN ÖDEYECEĞİM" DEMEK YETERLİ DEĞİL
İpotekli bir konutun borcunu üstlenmek isteyen alıcıların da yalnızca satıcıyla yaptıkları anlaşmaya güvenmemesi gerekiyor. Tarafların kendi aralarında gerçekleştirdiği anlaşma, bankanın resmi onayı bulunmadığı sürece borçlunun değişmesi için yeterli olmayabiliyor.
Bankanın onayı olmadan yapılan özel anlaşmalarda mevcut borçtan kimin sorumlu olduğu konusunda ileride sorun yaşanabiliyor. Aynı şekilde bankanın gerekli işlemleri tamamlamaması halinde taşınmaz üzerindeki ipotek de devam ediyor.
Bu nedenle ipotekli konut satın alacakların satıcı, banka ve tapu işlemlerini birlikte değerlendirmesi, ödemeyi ise tapu devriyle güvence altına alması önem taşıyor. Özellikle yüksek bedelli konut alışverişlerinde işlem tamamlanmadan para transferi yapılmaması, olası mağduriyetlerin önüne geçilmesi açısından büyük önem taşıyor.
