Türkiye'de milyonlarca vatandaşı ilgilendiren hisseli mülkiyet rejiminde, paydaşları korumaya yönelik önemli bir yasal hak bulunuyor. Medeni Kanun'da "şufa hakkı" olarak da bilinen "ön alım hakkı," paylı mülkiyete konu bir taşınmazdaki ortaklardan birinin kendi hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda devreye giriyor. Söz konusu yasal düzenleme, diğer hissedarlara, satılan payı aynı bedelle öncelikli olarak satın alma imkânı tanıyor. Ancak birçok vatandaşın haberdar olmadığı veya önemsemediği kritik bir yasal süre, hakların geri dönülmez şekilde kaybına yol açabiliyor. İlgili hak, yalnızca 90 gün içinde kullanılabiliyor.
Yasal Süreç Noter Bildirimiyle Başlıyor
Ön alım hakkının kullanılabilmesi için yasal sürecin resmi olarak başlaması gerekmektedir. Hissesini satan ortak, gerçekleştirdiği satışı noter aracılığıyla diğer hissedarlara bildirmekle yükümlüdür. Hukukta “şufa hakkı” olarak bilinen uygulama, noter aracılığıyla yapılan satış bildirimiyle birlikte resmen işlemeye başlıyor. Noter tarafından gönderilen bildirimin hissedarın eline ulaşmasıyla birlikte, 90 günlük yasal geri sayım da başlamış olur. Sürecin başlangıcı, bildirimin tebliğ edildiği tarihtir. Eğer satış noter kanalıyla bildirilmemişse, hak sahibi satışı öğrendiği tarihten itibaren iki yıl içinde dava açma hakkına sahiptir. Ancak noter bildirimi, süreci kısaltan ve kesinleştiren en önemli adımdır.
Hakkını Kullanmak İçin 90 Gün İçinde Dava Açmak Şart
Satış bildirimini alan ve ön alım hakkını kullanmak isteyen hissedarın, belirli adımları atması zorunludur. Hissedarların, satış işlemini öğrendikten sonra en geç 90 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmaları gerekiyor. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili mahkemede açılmalıdır. Davacı hissedar, dava dilekçesinde, satılan payın bedelini ödemeye hazır olduğunu açıkça beyan etmelidir. Mahkeme, davacının talebini haklı bulması durumunda, satış bedelini ve tapu harçlarını mahkeme veznesine depo etmesi için bir süre verir. Depo işleminin ardından mahkeme, payın davacı adına tesciline karar verir. Buradaki en kritik nokta, sürenin kesin ve uzatılamaz nitelikte olmasıdır. Uzmanlar, “Süre dolduktan sonra yapılan hiçbir başvuru geçerli sayılmıyor” diyerek vatandaşları uyarıyor.
Bilgisizlik ve Gecikme Geri Dönülmez Kayıplara Yol Açıyor
Hisseli taşınmazlarda yaşanan en büyük sorunlardan biri, vatandaşların 90 günlük yasal süreyi bilmemesi veya önemsememesidir. Birçok kişi, satıştan haberdar olduktan sonra gecikmeli harekete geçtiği için ön alım hakkını kaybediyor. Hakkını kaybeden hissedarlar, mülke yeni ortak olan kişilere karşı hiçbir yasal hak ileri süremiyor. Özellikle miras yoluyla edinilen ve aile bireyleri arasında paylaşılan arazilerde veya binalarda yaşanan sorunlar, aile bağlarını zedeleyebilmektedir. Yıllardır ortak olunan taşınmazlarda, bir anda yabancı bir kişinin mülke ortak olması, geri dönüşü olmayan kayıplara ve hukuki anlaşmazlıklara yol açabiliyor. Hak kaybı, genellikle yasal sürecin ciddiyetinin farkında olunmamasından kaynaklanmaktadır.
Kural Yeni Değil, Ama Unutulması Pahalıya Mal Oluyor
Ön alım hakkı ve 90 günlük süre, uzun süredir Türk Medeni Kanunu'nda yürürlükte olan bir uygulamadır. Kural yeni olmamasına rağmen, yasal sürenin unutulması veya bilinmemesi, binlerce vatandaşın mağduriyet yaşamasına neden oluyor. Mülkiyet hakkının korunması açısından hayati bir önem taşıyan düzenleme, hissedarların proaktif olmasını gerektiriyor. Hisseli tapusu olan herkesin, olası satış durumlarında süreci yakından takip etmesi büyük önem arz etmektedir. Noterden gelen bildirimlerin dikkatle okunması ve içeriğinin anlaşılması şarttır. Sürecin karmaşık gelmesi durumunda, hak kaybı yaşamamak için derhal bir avukattan hukuki destek alınması tavsiye ediliyor. Zamanında yapılacak doğru bir hukuki başvuru, mülkiyet haklarını korumanın tek yoludur.
