Gayrimenkul piyasasında yaşanan dalgalanmaların ardından kira fiyatlarında yeni bir denge arayışı başladı. Türkiye genelinde konut kiralarındaki hızlı yükseliş ivmesi yavaşlamaya başladı. Yaz aylarında görülen zirve rakamlar yerini daha stabil bir seyre bıraktı. Ağustos 2025’te metrekare başına ortalama 229 TL ile zirve yapan kira fiyatları, yılın son aylarına doğru fren yaptı. Endeksa verilerine göre aralık ayında ortalama metrekare kirası 227 TL olarak ölçüldü. Böylece son dört aylık dönemde fiyat artış hızında belirgin bir duraksama yaşandı. Kiracıların bütçesini zorlayan artışların durması, piyasada bir nefes alma aralığı yarattı. Ancak bölgesel farklılıklar hala dikkat çekici boyutlarda seyrediyor.
Reel Getirideki Düşüş ve Enflasyon Dengesi
Yıllık bazda yapılan değerlendirmeler, kira artışlarının enflasyonun gerisinde kaldığını gösteriyor. 2025 yılı genelinde konut kiralarındaki ortalama artış oranı yüzde 27,42 olarak hesaplandı. Söz konusu oran, aynı dönemde yüzde 30,89 seviyesinde gerçekleşen yıllık enflasyonun altında kaldı. İlgili tablo, kiralarda nominal artış sürse de reel anlamda gerilemeye işaret etti. Mülk sahiplerinin kira gelirlerinden elde ettiği reel kazanç azalırken kiracılar için görece bir avantaj oluştu. Piyasadaki doygunluk ve alım gücündeki sınırlılık, artışların baskılanmasında etkili oldu.
Ortalama Kirada Yirmi Dört Bin Lira Eşiği
Fiyatlardaki yavaşlamaya rağmen ortalama kira bedelleri hala yüksek seviyelerde bulunuyor. Daire tipi konutlarda Türkiye genelinde ortalama kira bedeli aralık ayı itibarıyla 24 bin 101 TL’ye yükseldi. Asgari ücretle çalışanlar için bahsi geçen rakamlar, barınma maliyetinin ne kadar ağırlaştığını kanıtlıyor. Metrekare bazında ise yaz aylarında görülen sert yükseliş yerini daha sınırlı artışlara bıraktı. Vatandaşların konut tercihlerinde daha küçük metrekarelere yönelmesi bekleniyor. Kiralık konut arzındaki artış, fiyatların daha fazla yükselmesini engelliyor.
Artışın Sınırlı Kaldığı İller ve Deprem Etkisi
Türkiye haritasına bakıldığında kira artışlarının homojen dağılmadığı görülüyor. İller bazında incelendiğinde bazı şehirlerde kira artış oranlarının Türkiye ortalamasının oldukça altında kaldığı görüldü. Özellikle depremden etkilenen ve sınır hattında bulunan illerde artış hızı düştü. 2025’te artışın en sınırlı olduğu şehirler arasında Hatay, Kilis, Osmaniye, Bayburt, Adıyaman, Çankırı, Gaziantep, Malatya, Bartın, Eskişehir, Konya, Elazığ, Hakkari, Çanakkale ve Erzurum yer aldı. Sözü edilen illerde yıllık artış oranları yüzde 9 ile yüzde 22 bandında gerçekleşti. Yeni konut arzının artması ve bazı bölgelerde nüfus hareketliliğinin tersine dönmesi, kiralardaki baskının azalmasında etkili oldu.
İstanbul'da Rekor Kıran Rakamlar
Megakent, Türkiye genelindeki eğilimin aksine kendi dinamikleriyle hareket ediyor. Türkiye konut piyasasının lokomotifi olan İstanbul’da tablo farklı seyretti. Aralık 2025 itibarıyla metrekare başına ortalama kira 342 TL’ye çıktı. Ortalama daire kirası ise 33 bin 823 TL’ye ulaşarak rekor kırdı. Mega kentte yıllık kira artışı yüzde 39,06 ile hem ülke ortalamasının hem de yıllık enflasyonun üzerinde gerçekleşti. İstanbul'da yaşamanın maliyeti her geçen gün artıyor. Büyükşehirler de listede yer alsa da İstanbul, kira artışında zirveyi kimseye bırakmıyor.
