Kiralık konut piyasasında taraflar arasında en sık yaşanan anlaşmazlıkların başında tadilat masrafları gelmektedir. Mülkü kullanan kişiler genellikle evde ortaya çıkan her türlü arızayı kendi ceplerinden ödemek zorunda olduklarını düşünüyor. Oysa yasal düzenlemeler incelendiğinde büyük çaplı onarımların faturasının mülk sahibine ait olduğu görülmektedir. Türk Borçlar Kanunu maddeleri, gayrimenkulün kullanım süresi boyunca kimin hangi giderden sorumlu olduğunu açıkça ifade eder. Bilgi eksikliği nedeniyle pek çok vatandaş, yasal olarak ödemek zorunda olmadıkları yüksek meblağlı faturaları üstlenmektedir.
Mülk Sahibinin Yasal Yükümlülükleri
Yasalar çerçevesinde kiralananın kullanılabilir durumda tutulması, ev sahibinin yükümlülüğü olarak tanımlanmıştır. Mülk sahiplerinin sorumluluğu yalnızca anahtarı teslim etmekle bitmeyip sürecin tamamını kapsayan bir devamlılık arz eder. Türk Borçlar Kanunu, ev sahibine kiralananı kullanıma elverişli halde bulundurma yükümlülüğü getiriyor. Gayrimenkulde meydana gelen yapısal bozulmalar ve demirbaş eşyalardaki hasarlar mülk sahibinin ilgilenmesi gereken konular arasındadır. Güvenliği tehdit eden arızalar ve yüksek maliyetli onarımlar doğrudan ev sahibinin gideri sayılıyor. Taraflar arasındaki sözleşmelerde aksine hükümler bulunsa dahi kanun emredici nitelik taşıyan maddeleriyle kiracıyı korumaktadır. Kiralayan kişinin mülkü sorunsuz bir şekilde teslim etmesi ve sözleşme süresince de mevcut durumu koruması esastır. Sözleşme imzalanırken demirbaşların durumunun tutanak altına alınması ileride oluşacak ihtilafları önleyebilir.
Demirbaş ve Yapısal Onarım Giderleri
Uygulamada birçok kiracı söz konusu ayrımı bilmediği için ciddi masrafları kendi bütçesinden karşılamak zorunda kalıyor. Ancak kanun, bahsi geçen tür zorunlu giderleri yapan kiracının, ödediği bedeli ev sahibinden isteme hakkı olduğunu açıkça ortaya koyuyor. Kiralananın güvenli ve sağlıklı bir şekilde kullanılabilmesi için yapılan onarım ve yenileme çalışmaları, kiracının değil ev sahibinin sorumluluğunda kabul ediliyor. Binanın ana yapısını ilgilendiren veya demirbaş statüsündeki eşyaların bozulması durumunda maliyet mülk sahibine yansıtılır. Yasal mevzuat gereğince ev sahibinin karşılaması gereken giderler arasında tesisat arızalarının giderilmesi yer almaktadır. Isınma sisteminin temel parçası olan kombi veya kalorifer kazanının yenilenmesi işlemi de mülk sahibinin sorumluluk alanına girer. Binanın dış kabuğunu ilgilendiren çatı ve dış cephe onarımları kiracının cebinden çıkmaması gereken kalemlerdir. Apartman sakinlerinin güvenliği için asansörün kapsamlı bakımları mülk sahibi tarafından finanse edilmelidir. Zamanla yıpranan veya tehlike arz eden eskiyen elektrik ve su tesisatının komple yenilenmesi işlemi ev sahibine aittir. Boya ve badana gibi estetik kaygılarla yapılan işlemler ise genellikle kiracının inisiyatifinde sayılmaktadır.
Zorunlu Harcamaların İadesi
Yaşam alanında acil müdahale gerektiren durumlarda kiracılar inisiyatif alarak sorunu çözme yoluna gidebilmektedir. Bazı durumlarda ev sahibi gerekli tamiratı geciktirebiliyor ya da maliyeti karşılamayı reddedebiliyor. Konutta ikamet eden kişi, evin güvenliği ve yaşanabilirliği için onarımı yaptırmak zorunda kalabilir. İşte tam sözü edilen noktada yapılan harcama, hukuken zorunlu gider olarak değerlendiriliyor ve ev sahibi tarafından karşılanması gerekiyor. Hukuk sistemi, kiracının yaptığı masrafların tazmin edilmesi konusunda net bir duruş sergilemektedir. Söz konusu zorunlu gider kapsamında değerlendirilebilecek bazı örnekler ise şöyle sıralanıyor: çatının akması nedeniyle onarım yapılması. Can ve mal güvenliği açısından risk oluşturan elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi işlemi de listeye dahildir. Isınma ve sıcak su ihtiyacını karşılayan bozuk kombinin yenisiyle değiştirilmesi masrafı mülk sahibinden talep edilebilir. Binada ortaya çıkan ve güvenliği tehdit eden yapısal problemlerin giderilmesi kesinlikle kiracının sorumluluğunda değildir. Yapılan tüm masraflar, ev sahibinin yükümlülüğü altında olduğu için kiracı ödeme iadesi talep edebiliyor. Faturaların ve yapılan işlemlere dair belgelerin saklanması ispat yükümlülüğü açısından büyük önem taşır.
Yargı Kararları ve Mahsuplaşma Hakkı
Yüksek mahkemeye taşınan anlaşmazlıklarda alınan kararlar kiracılar için önemli bir güvence oluşturmaktadır. Yargıtay kararları kiracının haklarını açıkça ortaya koyuyor. Yargıtay’ın verdiği emsal kararlarda, kiralanandaki bir ayıp giderilmeden ev sahibinin sorumluluktan kaçınamayacağı açıkça vurgulanmaktadır. Kararlarda kiracının kendi bütçesiyle yaptığı zorunlu onarım bedelinin ev sahibi tarafından karşılanması gerektiği açık şekilde belirtiliyor. Hukuki süreçlerde kiracının mağduriyetinin giderilmesi esas alınarak hüküm kurulmaktadır. Ayrıca kiracının, yaptığı söz konusu masrafları kira bedelinden mahsup etme hakkına sahip olduğu da birçok kararda yer alıyor. Özetle kiracı, zorunlu gideri ödemişse bahsi geçen bedeli kira ödemesinden düşebiliyor ve hukuken korunuyor. Mülk sahibinin ödemeyi reddetmesi halinde kiralar üzerinden kesinti yapılması yasal bir hak olarak tanınmıştır. Mahkemeler, evin kullanım amacına uygun olup olmadığını denetleyerek karar vermektedir. Yasalar karşısında haklı duruma geçmek için tüm sürecin yazılı olarak belgelenmesi tavsiye edilir. Uzmanlar, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin konuda bilinçli hareket etmesi gerektiğini belirtiyor.
