Kiralık konut piyasasında taraflar arasında sıkça yaşanan "masrafı kim ödeyecek?" tartışmasına Türk Borçlar Kanunu (TBK) ışık tutuyor. Kanun koyucu, kiralanan mülkün kullanımı sırasında ortaya çıkan giderlerin paylaşımını açıkça belirlemiş durumda. Özellikle kombi değişimi, çatı onarımı veya tesisat yenilemesi gibi yüksek maliyetli işlerde sorumluluk ev sahibine aittir. Ancak uygulamada bilgi eksikliği nedeniyle pek çok kiracı, yasal olarak ödemek zorunda olmadığı faturaları üstlenebiliyor. Uzmanlar, hak kayıplarının önüne geçmek için her iki tarafın da yasal sorumluluklarını bilmesi gerektiğini vurguluyor. Yargıtay kararları da bu konuda emsal teşkil ederek kiracının yaptığı zorunlu harcamaları geri alabileceğini hükme bağlıyor.
Ev Sahibinin Temel Yükümlülüğü
Yasalar çerçevesinde ev sahibinin asli görevi, kiralanan mülkü sözleşme süresince kullanıma elverişli halde tutmaktır. Bu yükümlülük, binanın yapısal bütünlüğünü ve temel fonksiyonlarını korumayı kapsar. Tesisatın yenilenmesi, ısıtma sistemlerinin değiştirilmesi, çatı ve dış cephe tamiratları gibi ağır bakım gerektiren işler ev sahibinin sorumluluğundadır. Asansörün kapsamlı bakımları da yine mülk sahibinin cebinden çıkması gereken kalemler arasında yer alır. Kiracı ise sadece kullanım kaynaklı ufak tefek onarımlardan ve olağan temizlik işlerinden sorumlu tutulabilir.
Zorunlu Giderlerin İadesi
Bazı durumlarda ev sahipleri gerekli tadilatları yaptırmakta gecikebilir veya masrafları üstlenmekten kaçınabilir. Yaşam güvenliğini tehdit eden veya konutun kullanımını imkansız kılan bir arıza durumunda kiracı inisiyatif alabilir. Eğer kiracı zorunlu harcamayı kendi bütçesiyle yapmak zorunda kalırsa, ödediği tutarı ev sahibinden geri alma hakkına sahip oluyor. Kanun bu tür ödemeleri "zorunlu masraf" olarak tanımlıyor ve iade edilmesini şart koşuyor. Bu noktada yapılan harcamanın belgelendirilmesi ve faturasının saklanması büyük önem taşıyor.
Yargı Kararları ve Kira Mahsuplaşması
Yargıtay'ın verdiği emsal kararlar, kiracıların elini güçlendiriyor. Yüksek mahkeme, kiralanandaki ayıbın giderilmesinden ev sahibinin sorumlu olduğunu ve kiracının yaptığı zorunlu tamir masrafını talep edebileceğini belirtiyor. Hatta bazı durumlarda yapılan harcamanın kira bedelinden düşülebileceği de karara bağlanmış durumda. Çatı akması, elektrik sisteminin tamamen yenilenmesi veya kombinin işlevini yitirmesi gibi örnekler, maddi yükümlülüğün ev sahibine ait olduğunu net bir şekilde ortaya koyuyor. Uzmanlar, anlaşmazlık durumunda noter kanalıyla ihtar çekilmesinin süreci hızlandıracağını belirtiyor.
