Türkiye'deki AVM yatırımlarında rüzgarın yönü değişti ve inşaat maliyetlerinin yükselmesi sektörü yeni arayışlara itti. Finansal kaynaklara erişimdeki zorluklar, yatırımcıların stratejilerini gözden geçirmesine neden oldu. Sektörde artık "topraktan projeler" dönemi yerini mevcut yapıların modernize edildiği, büyütüldüğü ve el değiştirdiği yeni bir sürece bırakıyor. Yüksek faiz oranları ve artan maliyetlerin etkisiyle alışveriş merkezleri kabuk değiştiriyor. Finansal kısıtlar sebebiyle yeni projelerin yerini, atıl merkezlerin modernize edilerek ekonomiye kazandırılması alıyor. AYD Başkanı Nuri Şapkacı, sektörün geleceğine dair önemli tespitlerde bulundu. Önümüzdeki 5 sene AVM sektörü el değiştirme, dönüştürme ve büyütme olarak devam edecek.
Mali Zorluklar ve Öz Sermaye İhtiyacı
Sektör temsilcileri, yeni proje geliştirmenin önündeki engelleri net bir dille ifade ediyor. Ece Türkiye Eş Genel Müdürü ve Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği Başkanı Nuri Şapkacı, mevcut durumu özetledi. Şapkacı, “Yeniden, topraktan sıfırdan AVM geliştirmek çok zor” diyerek maliyet baskısına dikkat çekti. Kredi musluklarının kısılmasıyla birlikte yatırımcıların kendi kaynaklarına yönelmesi gerekiyor. Finansal kaynaklar kısıtlı; projeleri ancak öz sermaye ile yapabiliyorsunuz. Söz konusu durum, büyük ölçekli yeni yatırımların hayata geçmesini zorlaştırıyor. Sektör oyuncuları, ellerindeki varlıkları daha verimli kullanmanın yollarını arıyor.
Turist Harcamalarındaki Düşüş ve Ciro Kaybı
Perakende dünyasındaki sıkıntılar sadece inşaat maliyetleriyle sınırlı kalmıyor. Tüketici davranışlarındaki değişim de bilançolara yansıyor. Ece Türkiye Genel Müdürü Semet Yolaç Canlıel’in paylaştığı verilere göre, perakendeciler için kritik öneme sahip olan turist satışlarında yüzde 25’lik bir düşüş gözlendi. Döviz kurlarındaki hareketliliğe rağmen harcama alışkanlıklarının değişmesi ciro kaybına neden oluyor. Ayrıca AVM ciroları son iki yıllık süreçte enflasyon rakamlarının gerisinde kaldı. Reel büyümenin sağlanamaması, yatırımcıların karlılık hedeflerini tutturmasını engelliyor.
Atıl Binaların Dönüşümü ve Yeni Yatırımlar
Sektördeki daralmaya rağmen bazı projeler hayata geçmeye devam ediyor. Ancak strateji değişerek mevcut yapıların dönüştürülmesi önceliklendiriliyor. Yeni ruhsat süreçleri yerine mevcut alanların verimli kullanılmasına odaklanan sektörde, borçlu veya kullanılmayan binalar büyük yatırım grupları tarafından devralınıyor. Pandemide kapanan merkezlerin yeniden işlevlendirilmesi planlanıyor. Bu kapsamda kapanan bir merkez, Akpolat Ailesi’nin yatırımıyla yeniden hayata dönecek. Bölgesel yatırımlar da hız kesmiyor. Adana’da 2026 sonunda açılması planlanan Adapalm AVM’nin ise yaklaşık 2 bin 500 kişiye iş imkanı sağlaması bekleniyor.
Yaşam Merkezi Konsepti ve Gelecek Vizyonu
AVM'ler artık sadece alışveriş yapılan mekanlar olmaktan çıkıp sosyal alanlara dönüşüyor. Sektör, tüketicilerin değişen beklentilerini karşılamak adına konsept değişikliğine gidiyor. Türkiye’de AVM sektörü, önümüzdeki 5 yıl boyunca sadece alışverişe değil, "yaşam merkezi" konseptine odaklanan dönüşüm hamleleriyle yoluna devam edecek. Eğlence, yeme-içme ve sosyalleşme alanlarının ağırlığı artırılacak. Fiziksel mağazacılığın e-ticaretle entegre olduğu hibrit modeller benimsenecek. Sektör temsilcileri, dönüşümün kaçınılmaz olduğunu ve ayakta kalmak için yenilenmenin şart olduğunu vurguluyor.
