Konut sektörü, ekonomik dalgalanmaların etkisi altında kalmayı sürdürüyor. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın geçmişte yaptığı faiz indirimleriyle bir süre hareketlenen piyasa, son aylarda yeniden yükselen faiz oranlarıyla birlikte durgunluk sürecine girdi. Özellikle yüzde 50 seviyelerine yaklaşan mevduat faizleri, yatırımcıların konuta olan ilgisini azaltıyor.
Sektör durağanlaştı
Konut fiyatlarındaki artış hız keserken, ilanların piyasada daha uzun süre kalması sektörün durağanlaştığına işaret ediyor. Buna karşılık, bankaların sunduğu mevduat faizlerinin yüzde 50 seviyesine kadar çıkması, yatırımcılar için daha cazip bir getiri alternatifi oluşturuyor. Uzmanlar, bu durumun özellikle bireysel yatırımcıların konut alım iştahını bastırdığını belirtiyor.
Kira fiyatlarını yukarı yönlü harekete geçirdi
Türkiye genelinde konut sahipliği oranı yüzde 55’e kadar gerilerken, bu düşüş kiralık konutlara olan talebi artırmış durumda. Yeni konut üretiminin yavaşlaması ve arz-talep dengesinin bozulması kira fiyatlarının yukarı yönlü hareket etmesine neden oluyor. Kiracılar ile ev sahipleri arasında pazarlık süreçleri devam etse de kiralara ortalama yüzde 50’lere varan zamlar yansıyor. Konut ediniminde iki temel seçenek olan peşin ya da kredili alımda, özellikle kredili yöntem artık daha az tercih ediliyor. Konut kredisi faiz oranları yüzde 2,5 seviyelerinden başlarken, bu oranlar aylık taksitleri ciddi şekilde yukarı çekiyor ve alıcı için toplam maliyeti oldukça yükseltiyor. Artan kredi yükü nedeniyle satın alma kararları erteleniyor.
Mevduat daha cazip
Özellikle yatırım amacıyla konut edinmek isteyenler için getiriler arasındaki fark dikkat çekici düzeyde. Örnek olarak, 7 milyon TL değerinde bir konut satın alan bir yatırımcı, bu konutu kiraya verdiğinde aylık ortalama 40 bin TL gelir elde edebiliyor. Oysa aynı miktarda parayı yüzde 50 mevduat faizine yatıran bir kişi, aylık yaklaşık 250 bin TL’ye varan bir getiri sağlayabiliyor. Bu hesaplamaya göre, konutun yıllık kira getirisi 480 bin TL civarında kalırken, aynı sermayenin mevduatta bir yıl tutulması durumunda yaklaşık 3,5 milyon TL bileşik getiri sağlanabiliyor.
"Kira artışları devam edecek"
Ekonomistler, yüksek faiz ortamında gayrimenkul yatırımlarının reel getirisinin azaldığını ve yatırımcıların daha likit ve kısa vadeli finansal araçlara yöneldiğini belirtiyor. Faizlerin mevcut seviyelerde uzun süre kalması halinde, konut piyasasında durağanlığın devam etmesi, buna karşılık kira artışlarının süreceği öngörülüyor.
As Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert : Şu anda konut bedava
Bugün 7 milyon liraya alınan bir konut, yıl sonunda yüzde 40 enflasyon varsayımıyla 10 milyon TL’ye yaklaşan bir değere ulaşır. Bu da neredeyse en az 3 milyon TL’lik bir sermaye kazancı demek. Vadeli mevduat kısa vadede yüksek gibi görünse de, konut hem değer artışıyla hem de enflasyona karşı koruma gücüyle öne çıkıyor. Şu anda konut, deyim yerindeyse bedava. Faizlerin kademeli olarak gerilemesiyle birlikte bu avantaj daha da belirginleşecek ve konut, 2025 boyunca yatırımcılar için güçlü bir enstrüman olmaya devam edecek.
“Kentsel dönüşüm tercih değil zorunluluk”
Deprem riski yüksek bir coğrafyada yaşıyoruz ve kentsel dönüşüm artık bir tercih değil, zorunluluk. Ancak dönüşümün sadece bina yenileme değil, bütüncül bir planlama ve finansman modeliyle ilerlemesi gerekiyor. Yerel yönetimler, özel sektör ve vatandaş iş birliğiyle sürdürülebilir, hızlı ve adil bir dönüşüm sağlanabilir. Son deprem, bu konuda daha kararlı adımlar atılması gerektiğini yeniden hatırlattı.
“Faiz indirimi gündeme gelebilir, konut sektörü nefes alır"
Yüksek faiz ortamı, konut kredisi talebini ciddi şekilde baskılıyor ve yatırım amaçlı alımları da azaltıyor. 2025’in ortasındayız ve Merkez Bankası sıkı para politikasını sürdürüyor. Enflasyonda kalıcı bir düşüş sağlanmadan faizlerin belirgin şekilde gerilemesi beklenmiyor. Bu nedenle, mevcut koşulların en azından yılın ikinci yarısına kadar devam etmesi olası. Ancak son çeyrekte enflasyonda düşüş hızlanırsa, faiz indirimi gündeme gelebilir ve bu da konut sektörüne kademeli bir nefes aldırabilir.
“Tapu harçları düşürülmeli”
Tapu harçlarının yüksek olması, vatandaşları eksik beyanlara yönlendirebiliyor. Çözüm için, tapu harcı oranlarının düşürülmesi ya da kademeli hale getirilmesi gündeme gelebilir. Ayrıca gerçek beyaz sistemini teşvik eden, ödüllendiren mekanizmalar da devreye alınabilir. Hem devletin vergi kaybını önleyecek hem de vatandaşın üzerindeki yükü hafifletecek yapısal bir reforma ihtiyaç var.
"Konut fiyatlarında yeniden hareketlenme görülebilir"
2025 itibarıyla konut fiyatları, önceki yıllardaki yüksek artış temposunu kaybetmiş durumda. Parasal sıkılaşma ve düşük kredi hacmi fiyatları baskılarken, bazı bölgelerde nominal düşüşler de görülüyor. Ancak enflasyonun yüksek seyrettiği bir ortamda, konutun reel değeri geride kaldı. Bu nedenle, faiz indirimi sinyalleriyle birlikte özellikle yılın son çeyreğinden itibaren konut fiyatlarında yeniden hareketlenme görülebilir. Ancak bu bir “patlama”dan çok, enflasyonla dengeleme niteliğinde sınırlı bir toparlanma şeklinde olabilir.
“Kiralarda sınırlı yükseliş olabilir”
Kiralarda son yıllarda yaşanan sert artışlar, özellikle büyükşehirlerde yaşam maliyetini ciddi şekilde artırdı. 2025’e girerken kira artış hızında bir yavaşlama gözlense de arz-talep dengesizliği hâlâ çözülmüş değil. Barınma ihtiyacı, göç hareketleri ve konut üretimindeki yavaşlama gibi etkenler kiraları yukarıda tutmaya devam ediyor. Dolayısıyla kısa vadede anlamlı bir düşüş beklenmese de artış hızının 2024'e göre daha sınırlı kalması muhtemel.
Mastertürk Grubu Başkanı Gökhan Taş: Gayrimenkul güvenli limana dönüşecek
İki sene önce, maalesef faiz daha fazla kazandırır derdim. Ancak şu an, iç politikada belli durumlar sebebiyle faiz indirimi durmuş olsa da yılın ikinci yarısı aşağı yönlü devam edecektir. Ayrıca arzda da hareket başlıyor, inşaat maliyetleri dizginlendi. Dolayısıyla ev fiyatlarını yukarı yönlü baskılayacak bir konjonktür oluştu. Bu sebeple gayrimenkulün tekrar güvenli limana dönüşeceği bir döneme giriyoruz. İlk çeyrekte dikkat edin toplam konut satışı %20,1 arttı. Bu beklenti insanları harekete geçiriyor. Elzem. 600 binin üzerinde acil dönüşmesi gereken konut olduğunu biliyoruz. İstanbul bir mega şehir. Burada işin çok ciddiye alınması elzem. Bu anlamda atılan adımlar yerinde ama durumu hızlandıracak daha büyük adımlar daha da etkili olacaktır.
“Vergi ve harçlar yeniden düzenlenmeli"
Önceden tapu rayiç bedeli 1 milyon lira olan evin gerçek bedeli 2 milyondu. Şu anda tapu rayiç bedeli 1 milyon lira olan yerin gerçek değeri 5 milyon lira. Makas çok açıldı. O evin 5 milyon değil 1 milyon gösterildiğini biliyoruz. Buna mı çözüm isteniyor? Bir kereye mahsus, yüzde 1 vergi ile değer artışı beyanı getirilsin. Şu an evin değeri 1 milyon lira. Gerçekte 5 milyon lira. Ev sahibine, 50 bin lira yani yüzde 1 vergi ile evini gerçek değerine getirme hakkı tanınsın. İkincisi tapu harcı düşürülsün, üçüncüsü belediye vergisi düşürülsün. Kısaca emlak vergisinin yeniden düzenlenmesi lazım. Düzelmediği takdirde, devlet pazarda kontrolü iyice kaçırır.
“Kira fiyatları yavaşlıyor”
Kira fiyatlarında da bir yavaşlama söz konusu. Ama bunun daha etkin olması için, ikinci evini alana getirilen konut kredi sınırlamasının gözden geçirilmesini öneriyorum. Nitekim ikinci evini alan aslında kir arzına destek oluyor ve yatırım amacıyla konut alıyor. Bu kısmı tekrar canlandırmak gerek.
Ege Yapı Genel Müdürü Didem Güneş:
Faiz kısa vadeli, konutun getirisi uzun vadeli
Son dönemde yüksek faiz oranları yatırım tercihlerinde kısa vadeli yönelimler oluşturmuş gibi görünse de gayrimenkul, uzun vadede hâlâ en güçlü yatırım araçlarından biri olmayı sürdürüyor. Özellikle büyükşehirlerde, doğru lokasyonda ve kaliteli projelerde yapılan yatırımların hem kira getirisi hem de değer artışıyla yatırımcısına kazandırdığı görülüyor. Gayrimenkulün fiziki bir varlık oluşu, ekonomik dalgalanmalara karşı uzun vadede güvenli liman olma özelliğini koruyor. Faiz getirisi kısa vadeli bir kazanç sunarken, doğru lokasyonda yapılan bir konut yatırımı yıl sonunda hem değer artışı hem de düzenli kira geliriyle daha sürdürülebilir bir kazanç sağlayabilir.
"Kentsel dönüşümün ne kadar hayati bir konu olduğunu daha net görebiliriz"
Ülkemizin en önemli gündem maddelerinden biri deprem gerçeği. Marmara’da yaşanan son depremler, bu konudaki farkındalığı bir kez daha artırdı. İstanbul’da 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş yaklaşık 450 bin binanın bulunduğunu düşünürsek, kentsel dönüşümün ne kadar hayati bir konu olduğunu daha net görebiliriz. Bu süreçte kamu desteği kadar özel sektörün de sorumluluk alması büyük önem taşıyor. Ege Yapı GYO olarak biz de bu alanda aktif rol alıyor, dönüşüm projelerine katkı sunmaya devam ediyoruz.
“Kredi faizleri yılın ikinci yarısından sonra düşer”
Yüksek faiz ortamı, konut kredisine erişimi zorlaştırıyor ve bu durum doğal olarak sektöre yansıyor. Ancak aynı dönemde geliştirici firmaların sunduğu alternatif ödeme planları sayesinde talebin belli ölçüde sürdüğünü görüyoruz. Faizlerin yılın ikinci yarısından itibaren kademeli olarak düşeceği yönündeki beklentiler, sektör açısından olumlu sinyaller veriyor. Orta vadede daha dengeli ve erişilebilir bir piyasa ortamının oluşacağını öngörüyoruz. Daha önce uygulanan geçici teşviklerin satışlara olumlu yansıdığını görmüştük. Ancak kalıcı ve kapsayıcı bir düzenleme, hem şeffaflığı artırır hem de piyasanın sağlıklı gelişimine katkı sağlar. Örneğin, tapu harçlarında kademeli oran uygulamaları veya belirli kriterlere göre indirime gidilmesi gibi modeller değerlendirilebilir.
“Konut fiyatları ani yükselmeyecek"
Son dönemde maliyet artışlarına rağmen, konut fiyatlarının enflasyona kıyasla daha yavaş yükseldiğini söylemek mümkün. Bu da fiyatların bir miktar baskılandığını gösteriyor. Faizlerin düşmesiyle birlikte biriken talebin piyasaya yansıması durumunda, konut fiyatlarında yukarı yönlü bir hareketlenme beklenebilir. Ancak bu artışın ani ve sert bir sıçrama şeklinde değil, daha dengeli bir seyirle gerçekleşeceğini öngörüyoruz.
“Kiralardaki yükseliş hız kesecek”
Kira artışları son yıllarda dikkat çekici bir seviyeye ulaştı. Bu artışta en önemli faktörlerden biri yeni konut üretiminin yavaşlaması ve buna bağlı olarak oluşan arz-talep dengesizliği oldu. Önümüzdeki dönemde yeni projelerin devreye girmesiyle bu baskının azalacağını öngörüyoruz. Kira artış hızının yavaşlaması mümkün olsa da, özellikle talebin yüksek olduğu bölgelerde istikrarlı bir yükseliş eğilimi bir süre daha devam edebilir.
İnşaatçılar ve Gayrimenkul Geliştiricileri Derneği Başkanı Engin Keçeli: Tüketiciler konut alımını ertelememeli
Şu anda mevduat faizinin yüksekliği ile insanlar mevduata yöneliyor, oradan gelir aldıktan sonra konut almayı hesap ediyorlar. Kiralık evler de buna göre değerlendiriliyor. Kısa vadede uygun bir çözüm gibi görünse de uzun vadede konut fiyatları artmaya devam ediyor. Dolayısıyla tüketici, konut alımını hiçbir dönemde ertelememeli. Açıkçası her depremden sonra kentsel dönüşümlü konuşuyor olmak beni çok üzüyor. Hem bir STK başkanı olarak hem de inşaat şirketinin sahibi olarak hakikaten bunu kendime zul görüyorum. Çünkü 25 yıl geçti ve her depremden sonra kentsel dönüşümü konuşuyoruz. Kentsel dönüşüm artık ne yatırımcının ne hak sahibinin ne de başkasının keyfiyetine bırakılmadan devletin kontrolünde ve regülasyonlar eşliğinde bir an evvel bitirilmeli.
“Faiz düşerse satışlar hızlanır”
Faizin yüksekliğinin 2 tarafta 2 farklı etkisi var. Bir tanesi orta ve alt gelir grubu için konut kredi faizlerinin yüksekliği. Tabii ki o insanların konut almasını geciktiriyor ve güçleştiriyor. İkincisi de mevduat faizlerin yüksekliği, bu da yatırımcıların ve lüks konut satın alacak insanların konut alımını ertelemelerine sebep oluyor. Mevduat faizleri düşerse A Grubu ya da lüks konutların satışı daha hızlanacaktır. Konut kredi faizleri düştüğünde ve ulaşılabilir olduğunda bir de tabi kredilerin konut almaya uygun halde geldiğinde fiyat olarak da rakam olarak da uygun hale geldiğinde tekrar piyasanın çok daha fazla hareketlenmesini bekliyoruz.
“İlk evini alanlarda tapu harcı düşürülmeli”
Sektörün kanayan yaralarından bir tanesi, sürekli gündeme getiriyoruz. Özellikle ilk elde tapu devirlerinde ya da insanların ilk tapu sahibi oldukları alışverişlerde tapuların harçlarının düşürülmesi gerekiyor ama ondan sonraki ikinci ve üçüncü alışverişlerde yine yüksek harç rakamlarıyla alışveriş yapılabilir. Bu düzelmediği sürece hem merdiven altı alışverişinin artmasına sebep oluyor hem de sektördeki verilerin gerçek manada toplanmasına engel oluyor.
"Konut yatırımı yavaşladı"
Kiraların artı sebebi benim bana göre birkaç sebebi var; Bunlardan birincisi yatırımcıların mevduat faizinin yüksekliğinden dolayı mevduata dönüp faiz almayı tercih etmeleri, dolayısıyla konut yatırımı yavaşladı. Öyle olunca da kiralık konutlarda piyasaya sürülme azalmış oldu. Tekrar mevduat faizleri düştüğünde insanlar yatırım aracı olarak konutu görecek. Boş olan konutlarda kirayı vereceklerdir. Bu da kira fiyatlarındaki artışı zayıflatacaktır.
İkincisi şehrin içinde yer alan apartman üniversiteler, dolayı özellikle İstanbul özelinde çok büyük konut talebi oluşuyor. Bir an evvel bu apartman üniversitelerden kampüs üniversitelere dönülmeli. Şehrin çeperlerinde çok geniş araziler var. Buralara üniversiteler taşınmalı ve hem öğrenci evleri hem de yurtlar yapılarak bu öğrencilerin şehrin dışına taşınması sağlanmalı. Bu da piyasaya kiralık rakamlar açısından bir rahatlama getirecektir.
Üçüncüsü de şehrin desantralizasyonu, burada emekli, işsiz ya da ekonomiye katma değer üretmeyen unsurların şehrin dışına taşınması. Onun içinde bir takım, özendirici önlemler alınması gerekiyor. Öyle olduğu takdirde şehir merkezlerindeki konut arzı artar. Sonuç olarak kiraların düşmesi de yine konut arzının artmasıyla alakalı.
