Gayrimenkul hukukunda sıkça karşılaşılan paylı mülkiyet sorunlarına dair hukukçulardan hayati uyarılar geliyor. Özellikle üçüncü kişilere yapılan hisse devirlerinde devreye giren ön alım yetkisi, belirli kurallara tabidir. Hissedarların satış işlemine müdahil olabilmesi adına noter kanalıyla yapılan bildirim süreci başlatıyor. Tebligatın taraflara ulaşmasının ardından işleyen 90 günlük yasal süre, hak sahipleri için hayati önem arz ediyor. Hukukçular, belirtilen zaman zarfında gerekli adımların atılmaması durumunda payın geri alınmasının imkansız hale geleceğini belirtiyor.
Ortak Mülkiyetin Korunması ve Yasal Zemin
Paylı mülkiyet sisteminde, ortaklardan birinin hissesini yabancı bir şahsa devretme girişimi diğer paydaşları doğrudan etkiler. Mevcut hissedarların, söz konusu payı öncelikli olarak satın alma yetkisine hukuk dilinde şufa hakkı denir. Türk Medeni Kanunu içerisinde düzenlenen ilgili madde, mülkiyetin parçalanmasını engellemeyi hedefler. Yabancı kişilerin ortaklığa dahil olmasını istemeyen mevcut hissedarlar yasal korunmadan yararlanır. Ancak bahsi geçen hakkın kullanımı keyfi bir sürece değil, resmi prosedürlere bağlıdır. Hakkın aktif hale gelmesi için satışın noter aracılığıyla resmen bildirilmesi şartı aranır. Yapılan resmi bildirimle birlikte kanuni sayaç işlemeye başlar. Süreç, mülkiyet bütünlüğünü sağlamak adına paydaşlara tanınmış bir imtiyazdır. Sistem, ortaklar arasındaki uyumun bozulmaması ilkesine dayanır. Yasal düzenleme sayesinde tapu üzerindeki yabancılaşma tehdidi kontrol altına alınır.
Hak Düşürücü Süre ve Noter Tebligatı
Noter tarafından gönderilen satış bildiriminin hissedarın eline geçmesiyle kritik süreç start alır. Kanun koyucu, itiraz ve dava açma hakkı için 90 günlük kesin bir zaman dilimi belirlemiştir. Hak sahiplerinin anılan süre zarfında Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde girişimde bulunması gerekir. Zamanında mahkemeye başvurmayanlar, yasal olarak ön alım yetkilerinden feragat etmiş sayılır. Belirlenen takvim, hak düşürücü niteliktedir ve esnetilmesi söz konusu değildir. Uzmanlar, sürenin “kesin” olduğunu vurgulayarak şu uyarıda bulunuyor: "İtiraz süresi dolduktan sonra hiçbir gerekçeyle yeniden başvuru yapılamaz. Süre kaçırıldığında hak tümüyle kaybedilir." Hukukçuların aktardığı bilgilere göre ihmalkarlık telafisi olmayan sonuçlar doğurur. Vatandaşların tebligat tarihlerine azami dikkat göstermesi istenir.
Mahkeme Süreci ve Ödeme Koşulları
Ön alım yetkisini kullanmak isteyen paydaşın izlemesi gereken hukuki yol haritası bellidir. İlgili kişi, 90 günlük yasal sınır dolmadan yetkili mahkemeye dava dilekçesini sunmalıdır. Açılacak davada satış işlemine itiraz edildiği açıkça beyan edilmelidir. Ayrıca davacı taraf, satış bedelini nakden ödemeye hazır olduğunu mahkemeye bildirmek zorundadır. Satın alma bedeli ve tapu masrafları mahkeme veznesine depo edilir. Hakim, şartların oluştuğuna kanaat getirirse hissenin davacı adına tesciline karar verir. Böylece yabancıya satılan pay tekrar eski ortakların bünyesine döner. Davanın açılması sırasında sürelerin doğru hesaplanması davanın seyri açısından kritiktir. Yanlış mahkemeye başvuru veya eksik evrak süreci zora sokabilir. Söz konusu aşamada en çok dikkat edilmesi gereken konu, sürecin hiçbir koşulda uzatılamıyor oluşu gerçeğidir.
İhmalin Bedeli ve Kesinleşen Satış
Satış haberinin noter kanalıyla tebliğ edilmesinin ardından sessiz kalınması hak kaybı demektir. Eğer 90 gün içinde yargı yoluna gidilmezse tüm kapılar kapanır. Dava açılmadığı takdirde üçüncü şahsın mülkiyet hakkı kesinleşir. Hissedarın ön alım hakkına ilişkin tüm yetkileri ortadan kalkıyor ve geri gelmiyor. Artık satış işlemi hukuken tamamlanmış kabul edilir. Sonradan yapılan itirazların mahkemelerce dikkate alınma ihtimali bulunmaz. Mülkiyet yapısının değişmesiyle birlikte yeni ortakla ilgili sorunlar yaşanabilir. Uzmanlar, vatandaşların hak kaybına uğramaması için tebligat süreçlerini yakından takip etmesini öneriyor. Hukuki prosedürlerin karmaşıklığı nedeniyle gerektiğinde uzman bir avukattan destek alınması tavsiye edilir. Bilgi eksikliği veya takvim hatası nedeniyle mağduriyet yaşamamak adına tedbirli olunmalıdır.
